Immobilien werden oft als sicherer Hafen gepriesen, besonders in unsicheren Zeiten. Doch während früher schon der bloße Kauf einer Wohnung fast automatisch zu Wertzuwachs führte, sieht die Realität heute komplexer aus. Steigende Zinsen, überhitzte Preise in Ballungsräumen und politische Eingriffe in den Mietmarkt werfen die Frage auf: Ist das klassische Wohnungsinvestment noch ein lohnendes Geschäft – oder ein Klumpenrisiko?
Die Argumente dafür: Warum viele nach wie vor auf Betongold setzen
Der größte Vorteil von Wohnimmobilien ist ihre Berechenbarkeit. Anders als Aktien oder Kryptowährungen verschwinden sie nicht plötzlich in einem Börsencrash. Selbst in Krisenzeiten brauchen Menschen ein Dach über dem Kopf, was Mieteinnahmen relativ stabil hält. In Städten mit Wohnungsmangel, etwa München oder Berlin, ist die Nachfrage so hoch, dass Leerstände selten ein Problem darstellen.
Hinzu kommt die Wertsteigerung. Zwar gibt es regionale Unterschiede, aber über Jahrzehnte betrachtet, haben Immobilien fast immer an Wert gewonnen – besonders in urbanen Zentren. Wer in den 90ern in Berlin kaufte, konnte später mit dem Vielfachen des ursprünglichen Preises verkaufen. Ob sich diese Dynamik fortsetzt, ist zwar ungewiss, aber historisch spricht viel für langfristige Wertsteigerungen.
Steuerlich bieten Wohnimmobilien ebenfalls Vorteile. Abschreibungen über mehrere Jahrzehnte mindern die Steuerlast, und nach zehn Jahren Haltedauer fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer mehr an. Für Anleger mit höherem Einkommen kann das ein entscheidender Faktor sein.
Die Kehrseite: Warum Immobilien kein Selbstläufer mehr sind
Doch die Zeiten, in denen man einfach eine Wohnung kaufte und sich zurücklehnen konnte, sind vorbei. Die größte Hürde sind heute die hohen Einstiegskosten. Neben dem Kaufpreis schlagen Grunderwerbsteuer, Notar und Makler mit bis zu 15 Prozent des Kaufpreises zu Buche. Wer finanziert, muss zudem mit deutlich höheren Zinsen rechnen als noch vor wenigen Jahren, was die monatliche Belastung erhöht und die Rendite schmälert.
Ein weiteres Risiko sind politische Eingriffe. Mietpreisbremsen, Kündigungsschutz und energetische Sanierungspflichten können die Kalkulation über den Haufen werfen. In Berlin etwa führte der gescheiterte Mietendeckel zu Verunsicherung, und bundesweit zwingen neue Energieeffizienzvorgaben Eigentümer zu teuren Modernisierungen.
Hinzu kommt der Aufwand: Wer selbst verwaltet, muss sich mit Mietern, Reparaturen und möglichen Rechtsstreits auseinandersetzen. Professionelle Hausverwaltung kostet dagegen Geld und frisst an der Rendite. Und im Ernstfall – etwa bei einem Mietnomaden – kann sich die vermeintlich sichere Geldanlage schnell in ein finanzielles Desaster verwandeln.
Für wen es sich (noch) lohnt – und für wen nicht
Die Antwort hängt stark von der individuellen Situation ab. Wer genug Eigenkapital mitbringt, einen langen Atem hat und in einer wachsenden Stadt investiert, kann auch heute noch gute Renditen erzielen. Entscheidend ist eine realistische Kalkulation: Die Bruttomietrendite sollte mindestens fünf Prozent betragen, um nach Abzug aller Kosten noch eine akzeptable Nettoverzinsung zu erwirtschaften.
Kurzfristig orientierte Anleger oder solche ohne finanziellen Puffer sollten dagegen vorsichtig sein. Immobilien binden Kapital und sind nicht schnell liquidierbar. Wer nur auf Kredit kauft und keine Reserven für Sanierungen oder Leerstände hat, geht ein hohes Risiko ein.
Alternativen zum direkten Kauf
Wer die Vorteile von Immobilien nutzen will, ohne sich mit den Nachteilen auseinanderzusetzen, kann auf indirekte Investments ausweichen. Immobilien-REITs oder Crowdinvesting-Plattformen ermöglichen Beteiligungen mit geringerem Kapitaleinsatz und mehr Flexibilität. Allerdings entfällt hier der Hebeleffekt einer Finanzierung, und die Renditen sind oft niedriger.
Fazit: Kein Automatismus, aber Chancen für Strategische
Die pauschale Aussage „Immobilien lohnen sich immer“ stimmt so nicht mehr. Doch wer genau rechnet, die Lage sorgfältig prüft und auf langfristige Entwicklungen setzt, kann auch heute noch mit Wohnungen ein solides Vermögen aufbauen. Es braucht nur mehr Vorarbeit und Risikobewusstsein als früher.
Die entscheidende Frage ist nicht, ob Immobilien grundsätzlich gut oder schlecht sind – sondern ob sie zum eigenen Anlageprofil passen. Wer das bedacht, trifft eine fundiertere Entscheidung als jemals zuvor.