Einleitung
Die Bundesregierung hat Mitte Mai 2026 den Entwurf für das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen. Es soll das Gebäudeenergiegesetz ablösen und Eigentümern mehr Entscheidungsspielraum geben. Die starre 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien entfällt. Künftig sollen auch neue Gas- und Ölheizungen wieder möglich sein. Auf den ersten Blick klingt das nach mehr Freiheit. Doch beim genaueren Hinsehen zeigt sich ein bekanntes Muster: Die politische Botschaft lautet Freiheit – die praktischen Folgen könnten vor allem private Kleinvermieter treffen.
Was das neue Gesetz wirklich ändert
Künftig dürfen Eigentümer wieder frei wählen zwischen Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, Hybridlösungen oder klassischen fossilen Heizungen. Die pauschale 65-Prozent-Vorgabe entfällt. Allerdings gibt es eine wichtige Einschränkung: Ab 2029 müssen neue Gas- und Ölheizungen schrittweise mit klimafreundlicheren Brennstoffen betrieben werden.
Die sogenannte „Bio-Treppe“ sieht folgende Mindestanteile vor:
- 10 % ab 2029
- 15 % ab 2030
- 30 % ab 2035
- 60 % ab 2040
Zusätzlich plant die Bundesregierung eine Art Kostenbremse für Mieter. Bei neuen fossilen Heizungen sollen Vermieter künftig einen Teil der laufenden Mehrkosten mittragen, etwa bei steigendem CO₂-Preis oder höheren Gasnetzentgelten. Die Idee dahinter: Mieter sollen nicht allein die Zeche für eine vermeintlich günstige, aber langfristig teurere Lösung zahlen. Klingt fair – ist es aus Sicht vieler Vermieter aber nicht.
Warum Haus & Grund von einer „Mogelpackung“ spricht
Der Eigentümerverband Haus & Grund warnt vor genau dieser Konstruktion. Zwei Drittel aller Mietwohnungen in Deutschland werden von Privatpersonen vermietet. Mehr als die Hälfte dieser Vermieter besitzt nur eine einzige Wohnung – oft als private Altersvorsorge oder geerbtes Zweifamilienhaus.
Für diese Gruppe bedeutet eine dauerhafte Beteiligung an unklaren, steigenden Betriebskosten ein reales wirtschaftliches Risiko. Die möglichen Reaktionen sind begrenzt und alles andere als wünschenswert:
- Weniger Investitionen in Sanierung und neue Heizungen
- Mietanpassungen, wo es rechtlich möglich ist
- Verkauf der Immobilie und Ausstieg aus der Vermietung
Genau hier beginnt das Problem für viele Kommunen. Wenn private Vermieter aussteigen oder Investitionen verschieben, fehlt bezahlbarer Wohnraum – besonders in kleineren Städten und Gemeinden, wo große Wohnungsgesellschaften kaum präsent sind.
Die kommunale Wärmeplanung gerät ins Wanken
Besonders kritisch wird es für Städte und Gemeinden, die auf kommunale Wärmenetze setzen. Die Wärmeplanung lebt davon, dass Eigentümer Vertrauen in die Infrastruktur haben und langfristig planen können. Wer heute eine neue Gasheizung einbaut, trägt künftig das Risiko steigender Netzentgelte und Bio-Anteile. Wer auf Fernwärme wartet, braucht verlässliche Zeitpläne und realistische Anschlusskosten.
Fehlt diese Klarheit, wird nicht investiert. Und Stillstand im Gebäudebestand ist teuer – für Eigentümer, Mieter und letztlich auch für die Kommune. Der Nationale Normenkontrollrat hat den Gesetzentwurf bereits als praxisfern und bürokratielastig kritisiert, insbesondere wegen der geplanten komplizierten Aufteilung von Nebenkosten bei fossilen Heizungen.
Was Kommunen jetzt konkret tun können
Das Bundesgesetz lässt sich nicht ändern. Kommunen können aber die Auswirkungen abfedern:
- Wärmeplanung als Wohnungsmarktpolitik begreifen
Nicht als reines technisches Gutachten, sondern als strategisches Instrument. Eigentümer brauchen frühzeitig Klarheit: Wo kommt ein Wärmenetz realistisch? Welche Quartiere eignen sich für dezentrale Lösungen? Welche Zeitpläne sind glaubwürdig? - Private Kleinvermieter aktiv ansprechen
Mit praxisnahen Beratungsangeboten statt mit allgemeinen Broschüren. Viele kleine Vermieter brauchen konkrete Hilfe bei der Frage, welche Heizlösung sich wirklich rechnet. - Eigenen Bestand und Kooperationen prüfen
Kommunen mit eigenem Wohnungsbestand sollten Investitionsfahrpläne jetzt auf den Prüfstand stellen. Wer keinen eigenen Bestand hat, sollte prüfen, ob Kooperationen mit Genossenschaften oder regionalen Akteuren möglich sind. - Sozial- und Wohngeldkosten im Blick behalten
Steigende Wohnkosten schlagen früher oder später bei den Kommunen auf – sei es durch höhere Wohngeldzahlungen, mehr Beratungsbedarf oder Konflikte im Gemeinderat.
Ein warnendes Beispiel aus dem Baurecht
Dass Bundesgesetze vor Ort neue Unsicherheiten schaffen können, zeigt ein aktueller Parallelfall: Der geplante „Gesinnungs-TÜV“ beim kommunalen Vorkaufsrecht. Nach massiver Kritik wurde der umstrittene Passus inzwischen aus dem Entwurf entfernt. Er zeigt jedoch, wie schnell aus einem städtebaulichen Instrument ein politisches und rechtliches Risiko für die kommunale Praxis werden kann.
Beim neuen Heizgesetz droht Ähnliches: Komplexe Regeln, unklare langfristige Kostenrisiken und zusätzliche Bürokratie erzeugen Verunsicherung statt Investitionssicherheit.
Fazit
Die Bundesregierung will mit dem neuen Gesetz Vertrauen zurückgewinnen. Doch Vertrauen entsteht nicht dadurch, dass ein kompliziertes Regelwerk durch ein anderes ersetzt wird. Für Kommunen und private Vermieter bleibt die entscheidende Frage: Wie viel Planungssicherheit und wirtschaftliche Kalkulierbarkeit bleibt am Ende wirklich übrig?
Wer diese Frage nicht klar beantworten kann, riskiert genau das, was alle Seiten vermeiden wollen: weniger Investitionen, weniger Mietwohnungen und mehr Druck auf den ohnehin angespannten Wohnungsmarkt.
