Eine Kündigung wegen Mietrückstand ist für Mieter eine der schlimmsten Situationen, die es im Mietverhältnis geben kann. Viele Betroffene wissen nicht genau, ab wann der Vermieter tatsächlich kündigen darf und welche Rechte sie selbst noch haben. In diesem Artikel erfahren Sie, unter welchen Voraussetzungen eine Kündigung wegen ausstehender Miete rechtlich möglich ist und was Mieter in einer solchen Lage tun können.
Die gesetzliche Grundlage
Die Kündigung wegen Mietrückstand ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Die wichtigste Vorschrift ist § 543 Absatz 2 Nummer 3 BGB. Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist. Es gibt dabei zwei alternative Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen.
Erstens: Der Mieter muss mit der Zahlung der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine in Verzug sein. Das bedeutet praktisch, dass er zwei Monatsmieten hintereinander nicht oder nicht vollständig gezahlt hat. Zweitens: Der Mieter muss über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Verzug sein, der die Miete für zwei Monate erreicht. Auch wenn die Rückstände über mehrere Monate verteilt sind, kann der Vermieter kündigen, sobald die Summe der offenen Beträge zwei Monatsmieten entspricht.
Wann genau liegt ein Verzug vor?
Ein Mieter gerät erst dann in Verzug, wenn er die fällige Miete trotz Mahnung nicht zahlt oder wenn die Miete zu einem bestimmten Zeitpunkt fällig war und nicht gezahlt wurde. In der Praxis reicht es meist aus, dass die Miete am dritten Werktag des Monats nicht auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Ab diesem Zeitpunkt kann der Vermieter Mahnungen verschicken und nach einer bestimmten Zeit die Kündigung aussprechen.
Wichtig zu wissen ist, dass bereits eine einzige Mahnung ausreichen kann, um den Verzug auszulösen. Viele Vermieter schicken jedoch mehrere Mahnungen, bevor sie zur Kündigung schreiten. Das ist rechtlich nicht zwingend erforderlich, wird aber häufig so gehandhabt.
Die Rolle der Abmahnung
Bei einer Kündigung wegen Mietrückstand ist in der Regel eine vorherige Abmahnung notwendig. Der Vermieter muss dem Mieter die Möglichkeit geben, den Rückstand zu begleichen, bevor er die Kündigung ausspricht. Diese Abmahnung muss schriftlich erfolgen und sollte den offenen Betrag genau beziffern sowie eine angemessene Frist zur Zahlung setzen.
Allerdings gibt es Ausnahmen. Wenn der Mieter bereits mehrfach in Verzug geraten ist oder der Vermieter bereits mehrfach gemahnt hat, kann unter Umständen auf eine weitere Abmahnung verzichtet werden. In der Praxis ist es jedoch sicherer für den Vermieter, immer eine Abmahnung auszusprechen, bevor er kündigt.
Was passiert, wenn der Mieter nach der Abmahnung zahlt?
Wenn der Mieter die ausstehenden Beträge nach Erhalt der Abmahnung vollständig begleicht, kann der Vermieter in der Regel nicht mehr wegen dieser Rückstände kündigen. Die Kündigung wäre dann unwirksam. Allerdings gilt das nur für die konkret abgemahnten Beträge. Wenn der Mieter später wieder in Rückstand gerät, kann der Vermieter erneut kündigen.
Ein häufiger Irrtum ist die Annahme, dass man durch Teilzahlungen die Kündigung immer abwenden kann. Das ist nicht richtig. Der Vermieter kann die Kündigung auch dann aussprechen, wenn der Mieter nach der Abmahnung nur einen Teil der Rückstände begleicht. Entscheidend ist, ob der Verzug insgesamt beseitigt wurde oder nicht.
Ordentliche oder außerordentliche Kündigung?
Bei Mietrückständen spricht der Vermieter in der Regel eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB aus. Diese wirkt sofort. Daneben besteht theoretisch auch die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist. In der Praxis wird jedoch fast immer die fristlose Kündigung gewählt, weil sie für den Vermieter schneller zum Ziel führt.
Was Mieter tun können, wenn sie eine Kündigung erhalten
Wer eine Kündigung wegen Mietrückstand bekommt, sollte schnell handeln. Zunächst ist es wichtig, die Kündigung genau zu prüfen. Enthält sie alle notwendigen Angaben? Wurde eine Abmahnung vorausgeschickt? Stimmen die Beträge? Oft finden sich formale Fehler, die die Kündigung unwirksam machen können.
Der Mieter hat außerdem die Möglichkeit, sich auf einen Härtefall zu berufen. Nach § 574 BGB kann eine Kündigung unwirksam sein, wenn sie für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellen würde. Das kann zum Beispiel bei schwerer Krankheit, hohem Alter oder wenn Kinder im Haushalt leben der Fall sein. Allerdings muss der Mieter diese Härtegründe konkret darlegen und beweisen.
In vielen Fällen ist es sinnvoll, mit dem Vermieter in Kontakt zu treten und eine Ratenzahlung oder Stundung zu vereinbaren. Manche Vermieter sind bereit, auf eine Kündigung zu verzichten, wenn der Mieter einen realistischen Zahlungsplan vorlegt und einhält.
Was passiert nach der Kündigung?
Wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht, muss der Vermieter Räumungsklage erheben. Das Gericht prüft dann, ob die Kündigung wirksam war. Bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung darf der Vermieter die Wohnung nicht eigenmächtig räumen lassen. Eigenmächtiges Vorgehen wäre illegal und könnte sogar strafrechtliche Konsequenzen haben.
Die Dauer eines Räumungsverfahrens kann stark variieren. In einfachen Fällen kann es innerhalb weniger Monate zu einer Räumung kommen. Bei Härtefällen oder wenn der Mieter Widerspruch einlegt, kann sich das Verfahren jedoch deutlich länger hinziehen.
Praktische Tipps für Mieter
- Bei Zahlungsschwierigkeiten frühzeitig mit dem Vermieter sprechen und eine Ratenzahlung vereinbaren.
- Alle Zahlungen immer nachweisen können (Kontoauszüge, Überweisungsbelege).
- Bei einer Kündigung sofort den Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht kontaktieren.
- Keine voreiligen Zusagen machen und nichts unterschreiben, ohne es vorher geprüft zu haben.
- Bei drohender Obdachlosigkeit das zuständige Sozialamt einschalten.
Fazit
Eine Kündigung wegen Mietrückstand ist kein Automatismus. Der Vermieter muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen und in der Regel eine Abmahnung aussprechen. Mieter haben verschiedene Möglichkeiten, sich gegen eine Kündigung zu wehren oder zumindest Zeit zu gewinnen. Wer frühzeitig reagiert und professionelle Hilfe in Anspruch nimmt, kann in vielen Fällen eine Räumung noch abwenden oder zumindest deutlich hinauszögern.
Am wichtigsten ist jedoch, Zahlungsschwierigkeiten nicht zu ignorieren. Je früher man mit dem Vermieter spricht und eine Lösung sucht, desto größer sind die Chancen, eine Kündigung zu vermeiden.
