Ab dem 1. Juli 2026 greift die umfassendste Reform des Mietrechts seit Jahren. Für Mieterinnen und Mieter bringt sie eine ganze Reihe handfester Verbesserungen – vorausgesetzt, man kennt seine neuen Rechte. Wir haben die beschlossenen Änderungen gesichtet und erklären, worauf Sie sich konkret einstellen können.
Das Wichtigste in Kürze
Die Reform lässt sich auf drei Kernbereiche herunterbrechen: Erstens werden Indexmieten gedeckelt. Zweitens werden Möblierungszuschläge streng reguliert. Drittens beteiligen sich Vermieter künftig zur Hälfte an den CO₂-Kosten und weiteren Preisbestandteilen bei fossilen Heizungen. Hinzu kommen eine verlängerte Mietpreisbremse, strengere Regeln für Kurzzeitvermietungen und ein verbesserter Kündigungsschutz.
Indexmiete: Schluss mit ungebremsten Inflationssprüngen
Verträge mit Indexmiete waren für Vermieter in Hochinflationsphasen ein lukratives Modell. Ab Juli 2026 gilt: Die Indexmiete darf jährlich um höchstens 3,5 Prozent steigen – auch wenn die tatsächliche Inflation höher liegt. Für laufende Verträge greift die Deckelung bei der nächsten Erhöhung nach dem Stichtag.
Möblierte Wohnungen: Der Zuschlag wird durchschaubar
Der beliebte Trick, mit alten Möbeln die Mietpreisbremse auszuhebeln, wird deutlich erschwert. Künftig darf der Möblierungszuschlag maximal fünf Prozent der Nettokaltmiete oder dem tatsächlichen Zeitwert der Möbel entsprechen – je nachdem, welcher Betrag niedriger ist. Möbel werden linear über zehn Jahre abgeschrieben. Der Zuschlag muss im Mietvertrag gesondert ausgewiesen werden.
Kurzzeitmieten: Kein Schlupfloch mehr für überhöhte Preise
Mietverträge mit einer Laufzeit unter sechs Monaten werden künftig streng geprüft. Die Beweislast kehrt sich um: Der Vermieter muss detailliert begründen, warum kein normales Mietverhältnis vorliegt. Gelingt ihm das nicht, gelten die Regeln der Mietpreisbremse und ortsüblichen Vergleichsmiete.
Heizen mit Gas oder Öl: Die Kostenwende kommt
Ab Juli 2026 tragen Vermieter die Hälfte der CO₂-Kosten, der Gasnetzentgelte und der Aufschläge für biogene Brennstoffe bei fossilen Heizungen. Das gilt auch für die ab 2029 steigenden Bio-Anteile („Biotreppe“). Mieter werden spürbar entlastet.
Kündigungsschutz: Die Schonfrist gilt jetzt auch für ordentliche Kündigungen
Wer seine Mietschulden innerhalb der Schonfrist vollständig nachzahlt, kann künftig nicht nur die fristlose, sondern auch die ordentliche Kündigung abwenden. Die Regelung gilt allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren.
Weitere wichtige Neuerungen
Die Mietpreisbremse wird bundesweit einheitlich bis Ende 2029 verlängert. Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen künftig einen qualifizierten Mietspiegel führen. Die Abrechnungsfrist für Nebenkosten wird von zwölf auf neun Monate verkürzt.
Was die Reform für Sie bedeutet
Die Mietrechtsreform 2026 ist kein radikaler Umbruch, aber sie setzt an wichtigen Schwachstellen an. Wer seine neuen Rechte kennt und aktiv einfordert, kann die monatliche Belastung spürbar senken – sei es durch die Deckelung der Indexmiete, die Anfechtung überhöhter Möblierungszuschläge oder die hälftige Teilung der CO₂-Kosten.
Entscheidend ist: Die Reform bringt keine automatische Entlastung. Schauen Sie genau hin, was auf Ihrer nächsten Abrechnung steht und ob Ihre Miete den neuen Regeln entspricht.
