Eine Mieterhöhung im Briefkasten löst bei den meisten erstmal ein mulmiges Gefühl aus. Viele denken: Na gut, dann muss ich wohl zahlen. Aber das stimmt so nicht. Nicht jede Mieterhöhung ist automatisch rechtens. Und Sie müssen nicht bei jedem Schreiben sofort zustimmen oder zahlen.
Die häufigste Mieterhöhung: Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Die meisten Erhöhungen laufen über § 558 BGB. Der Vermieter will die Miete an das Niveau anderer vergleichbarer Wohnungen anpassen. Damit das zulässig ist, muss er aber einige Regeln einhalten: Die Miete muss mindestens 15 Monate unverändert gewesen sein. Seit der letzten Mieterhöhung müssen mindestens 12 Monate vergangen sein. Und innerhalb von drei Jahren darf die Miete in der Regel nicht um mehr als 20 Prozent steigen – in vielen Städten sogar nur 15 Prozent.
Schon an diesen Fristen oder der prozentualen Obergrenze scheitern viele Erhöhungsschreiben. Zusätzlich muss der Vermieter seine Forderung begründen. Fehlt die Begründung oder ist sie schwach, ist das Schreiben angreifbar.
Wann Sie eine Mieterhöhung ablehnen können
Hier die wichtigsten Gründe, bei denen Sie besonders gute Karten haben:
- Die gesetzlichen Wartefristen wurden nicht eingehalten
- Die Kappungsgrenze (20 % bzw. 15 %) wird überschritten
- Die verlangte Miete liegt über der ortsüblichen Vergleichsmiete
- Die Begründung ist unzureichend oder fehlerhaft
- Falsche oder nicht vergleichbare Vergleichswohnungen wurden genannt
- Es liegt eine Staffelmiete oder Indexmiete vor
- Rechenfehler oder falsche Wohnflächenangaben
Modernisierungsmieterhöhung: Hier wird besonders oft zu viel verlangt
Bei Modernisierungen darf der Vermieter 8 Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Klingt erstmal fair – ist aber in der Praxis oft streitbar. Reine Reparaturen dürfen nicht als Modernisierung abgerechnet werden. Die Kosten müssen wohnungsbezogen und nachvollziehbar aufgeschlüsselt sein. Außerdem gibt es eine gesetzliche Obergrenze: Innerhalb von sechs Jahren maximal 3 Euro pro Quadratmeter.
Zusätzlich gibt es den Härtefall. Wenn die Erhöhung für Sie finanziell unzumutbar wäre, können Sie widersprechen. Allerdings müssen Sie das relativ schnell tun.
Was Sie tun sollten, wenn das Schreiben kommt
Nicht sofort unterschreiben oder zahlen. Sie haben Zeit zum Nachdenken. Das Schreiben genau prüfen – besonders Fristen, Begründung und Höhe. Bei Unsicherheit professionelle Hilfe holen, zum Beispiel beim Mieterverein.
- Schriftlich antworten
Auch bei Ablehnung sollten Sie begründen, warum Sie nicht zustimmen. Das wirkt später seriöser. - Teilweise zustimmen
Manchmal ist nur ein Teil der Erhöhung zulässig. Dann können Sie der rechtmäßigen Höhe zustimmen und den Rest ablehnen. - Sonderkündigungsrecht nutzen
Selbst bei einer rechtlich zulässigen Erhöhung können Sie in den meisten Fällen mit der normalen Frist kündigen, ohne die höhere Miete zahlen zu müssen.
Ein häufiger Irrtum
Eine Mieterhöhung abzulehnen bedeutet nicht, das Schreiben kommentarlos beiseitezulegen. Rechtlich klüger ist es, die Erklärung genau zu prüfen, Fristen zu notieren und dem Vermieter schriftlich mitzuteilen, aus welchen Gründen keine oder nur teilweise Zustimmung erteilt wird.
Ebenso problematisch ist es, eine verlangte höhere Miete einfach dauerhaft vorbehaltlos zu zahlen. Das kann später als stillschweigende Zustimmung gewertet werden.
Fazit
Eine Mieterhöhung ist kein Machtwort des Vermieters, sondern ein rechtlich streng geregelter Vorgang. Wer das Schreiben in Ruhe prüft und bei Bedarf Hilfe holt, kann in vielen Fällen unzulässige oder überhöhte Forderungen erfolgreich zurückweisen oder zumindest Zeit gewinnen.
Wichtig ist vor allem: Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Sie müssen nicht sofort zustimmen.
